Usufruto - Doação

A propriedade é composta de atributos, tais como, o direito de usar, gozar ou fruir, dispor e reivindicar é o que dispõe o artigo 1.228 do Código Civil

O usufruto tem dois atributos da propriedade, os direitos de usar e fruir. Usufruto é o direito real de uso e fruição sobre coisa alheia que atribui ao titular, o usufrutuário, o direito de usar e fruir do bem imóvel, pertencentes ao nu-proprietário. 

Usufrutuário – é aquele que possui o usufruto. É proprietário de um bem e o doa ou vende com isso perde a propriedade, não é mais dono, fica com o usufruto. O novo proprietário que é o comprador ou donatário recebe a nua-propriedade.

Nu-proprietário – é o que recebe a doação com usufruto de outro, é novo o proprietário do imóvel. 

É nu-proprietário porque perdeu 2 poderes da propriedade o usar e usufruir – a propriedade está nua, vazia.

Só institui o usufruto quem pretende doar ou vender o seu imóvel, não tem sentido fazer usufruto se não pretende doar já que ele como dono tem todos os atributos da propriedade. O usufruto é feito para reservar para si alguns poderes que se perdem ao alienar a coisa e com o usufruto reserva-se os poderes de usar e fruir e perdendo a propriedade, perde os outros poderes como vender, alugar.

Então se vou fazer usufruto vou doar o imóvel, ou vender, ou fazer um testamento.

Assim o usufruto pode ser constituído por doação, por ato inter vivos (contrato, p. ex.), por ato causa mortis (testamento), e por usucapião.

A instituição de usufruto, somente poderá ocorrer enquanto o instituidor for titular do domínio, for proprietário. A reserva de usufruto deve ser efetivada antes da transmissão da nua-propriedade do imóvel, ante da doação ou da venda. exemplos:

a) Doação com reserva de usufruto: pais são proprietários de um imóvel e resolvem doar a nua-propriedade do imóvel ao filho, reservando para si o usufruto vitalício. Apresentada a escritura no Registro Imobiliário, é tecnicamente correto registrar a reserva de usufruto antes do registro da doação da nua-propriedade. A constituição do usufruto depende do poder de alienação, impossível será proceder à reserva após a doação da nua-propriedade, ocasião em que os doadores não mais terão o imóvel na sua esfera patrimonial.

b) Pais resolvem vender o imóvel, a nua-propriedade e instituir o usufruto em favor do filho. Como a instituição depende do poder de alienar, necessário será formalizar o registro da instituição do usufruto para, em seguida, efetuar o registro da compra e venda da nua-propriedade;

c) Compra e venda de nua-propriedade e instituição de usufruto pelo comprador: A e B são proprietários de um imóvel e resolvem vendê-lo para C que, por sua vez, institui o usufruto vitalício em favor de D. A lógica registral é distinta dos exemplos anteriores, pois o instituidor é o próprio comprador. Desta forma, C deverá adquirir o imóvel a fim de obter o poder de alienação para depois instituir o usufruto. Assim, os atos serão os seguintes: registro da compra e venda da propriedade plena seguido do registro da instituição do usufruto em favor de D. 

IMPOSTOS  DO RIO DE JANEIRO

O tributo incidente depende da natureza do ato, por ato inter vivos, doação ou causa mortis. Se a manifestação de vontade ocorrer por ato oneroso (inter vivos) deverá ser recolhimento o Imposto de Transmissão sobre bens imóvel por Ato Oneroso Inter Vivos - ITBI, cuja instituição é de competência municipal é de 2%, art. 19 da L 1364/88. E sendo a constituição por ato gratuito ou não oneroso (doação ou testamento), incide o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação - ITCD, de natureza estadual que é de 4,5%.

Usufruto é direito personalíssimo, intransmissível com a ocorrência do evento morte cessa, o usufrutuário não pode transferir o usufruto para outro, ele pode até alugar o imóvel, mas transferir não. Disposição do artigo 1.393 do Código Civil. Contudo, é viável a alienação do usufruto ao proprietário da coisa resolúvel, tornando plena a propriedade. Tal transformação ocasiona a denominada consolidação que constitui forma legal de extinção do usufruto.

Deverá ser obrigatoriamente averbado na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis, a cláusula de reserva de usufruto de propriedade de imóvel, para que possa recair sobre o imóvel seu efeito legal. Base legal no artigo 167, inciso I, item 7, da Lei Federal 6.015/73, sendo lançado no Livro 2 – registro geral e no Código Civil artigo 1.391. Nos casos de extinção da cláusula de usufruto, deve ser cancelado o registro de usufruto na matrícula do imóvel, por meio de averbação no cartório de registro de imóveis. Neste sentido, o artigo 252 da Lei Federal 6.015/73 . Frise-se que sempre que ocorrer alguma hipótese de extinção do direito real de usufruto, como morte ou renúncia, é necessário proceder ao cancelamento do usufruto no fólio real, por averbação. 

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O usufruto é feito no cartório por meio de escritura publica ou pode ser detalhado em um testamento. A pessoa que recebe a doação é denominada “nu-proprietário”. O beneficiado não pode vender nem alugar, ele só terá direito sobre o imóvel após a morte do doador, se for vitalicio.

Qual o procedimento para instituir o usufruto?
No cartório é feita a escritura de doação ou venda que pode ser vitalícia ou de acordo com uma data pré-determinada. O usufruto também pode ser instituído em um testamento para evitar desavenças durante o inventário.

Quais são as taxas a pagar?
É pago o imposto d ITD no momento da doação feito no cartório de acordo com o valor venal do imóvel ou de mercado. A alíquota no RIO é de 4,5%. O imposto de compra e venda é o ITBI, é municipal, 2%.

Aluguei um imóvel de um usufrutuário quando ele falecer acaba o contrato de locação?

Cabe aos herdeiros manter ou não o contrato.

O usufrutuário tem restrições ao uso do imóvel?

O usufrutuário deve manter o bem no mesmo estado em que estava quando assumiu o usufruto, devendo arcar com suas despesas de conservação e com as prestações e tributos devidos por sua posse. “Ele deve, ainda, abster-se de tudo o que possa danificar, diminuir-lhe o valor ou restringir as faculdades residuais do proprietário.

O proprietário quer deixar seu imóvel para o filho de sua primeira união. Porém, casou-se novamente e quer assegurar que sua segunda esposa não seja despejada após a sua morte. O usufruto garante que essa atual mulher permaneça em sua casa enquanto ela for viva.

Sou o usufrutuária. Se eu morrer, meu filho passa a ter direito de usufruir do imóvel também?

Não. Sendo o usufruto vitalício, ele se extingue com a morte do usufrutuário. Usufruto é intransmissível.

É possível cancelar um contrato de usufruto?

Sim, na renúncia ou morte do usufrutuário, pelo final de sua duração (quando prevista), por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora ou deixa arruinar os bens, não promovendo seus reparos de conservação.

O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) é um imposto estadual, devido por aqueles que recebem bens como herança ou doação. No Rio dizemos apenas ITD

Atualmente cada Estado tem o poder de determinar a sua própria alíquota, que é limitada 8%, de acordo com o art. 155 da Constituição Federal.

Cuidados na doação com usufruto:A partir do momento da doação, o imóvel passa a ser nu-propriedade do donatário, sendo que o doador perde o direito de vender, alienar ou penhorar o imóvel,

Dependendo do regime de casamento do donatário, o cônjuge/companheiro poderá ter direito a 50% do bem no momento da doação, o que não prejudicaria a condição inicial de usufruto;

No caso de falecimento do donatário, caso não haja cláusula de reversão (esta cláusula estabelece que os bens doados voltam ao doador, caso este sobreviva ao donatário), os herdeiros legais terão direito a parte do bem recebido como doação, porém, será mantida mesma condição de usufruto até o falecimento do doador.

doador - pessoa que doa o imóvel
donatário - pessoa que recebe a doação

Cláusulas que podem ser usadas na doação de imóveis:
Doação com cláusula de inalienabilidade: determina que o imóvel não poderá ser vendido pelo donatário por um tempo predeterminado (por exemplo, até ele completar 21 anos);

Doação com cláusula de incomunicabilidade: o imóvel doado não se comunica com os bens do cônjuge/companheiro. Assim, mesmo que o seu filho seja casado (ou se case após receber a doação) pelo regime de comunhão total de bens (em que heranças e doações recebidas comunicam no patrimônio do casal), o cônjuge/companheiro não terá direito sobre o imóvel;

Doação com cláusula de impenhorabilidade: proíbe que o donatário penhore ou entregue como garantia o imóvel recebido na doação.

É importante salientar que, dependendo do regime do casamento do doador, os bens só poderão ser doados mediante consentimento do cônjuge ou companheiro.